부천시 가로주택정비(송내동 삼익)
안녕하세요.
자일리톨lover입니다.
오늘은 재개발/재건축의 틈새 시장, '가로주택 정비구역'중 부천시 송내동 삼익아파트에 대해 알아보도록 하겠습니다.
가로주택 정비사업은 이번 정부에서 밀어주는 소규모 정비사업인데요.
서울시의 재개발/재건축이 워낙 희소하고 진행이 어려운 반면, 재개발/재건축에 우호적인 도시들도 있다는 사실!
그 중에서도 부천시는 경기도에서도 단연 손꼽히는 정비사업 친화적인 도시라는 점을 먼저 소개드립니다.
우선 '송내동 삼익' 가로주택 정비사업에 들어가기 앞서, 부천시 가로주택 정비사업 현황을 보겠습니다.
위의 사진에서 다 담지 못하였지만, 연번 56번까지 가로주택정비사업 목록이 있습니다.
경기도의 타 도시에 비하면 압도적으로 높은 정비사업 추진 현황이며, 부천시가 얼마나 친-정비사업 도시인지 알 수 있습니다.
이 중에서도, 오늘 분석할 삼익아파트는, 기존에 4개의 동이 동시에 가로주택 정비사업이 진행되는 특징을 가지고 있습니다.
일반적으로, 한 블록이 사업 진행되는 것과 다르게, 4개의 단지가 동시에 진행되기에, 가로주택 정비사업 중에서도 규모가 큰 편입니다.
또한, 사업 진행 단계상 '조합설립인가' 단계이므로, 앞으로 진행될 사업시행인가, 관리처분인가, 이주 및 철거 단계가 진행될수록 가격이 상승할 것을 예상할 수 있습니다.
소규모 정비사업 중 가로주택정비사업은 국가적으로 밀어주는 사업이기에, 절차가 간단한 대신 사업이 쉽게 추진, 무산될 수 있는 리스크가 있습니다. 때문에, 조합설립이 된 이후 투자자는 진입하여라 라는 말이 있고, 이러한 관점에서 '삼익 아파트'는 진입해도 적절할 것으로 판단됩니다.
입지상으로는, 도보로 중동역 접근 가능하며 규모도 아파트 단지가 함꼐 진행되기에 큰 편입니다.
또한 주변에 초, 중, 고 모두 위치하고 있습니다.
네이버 부동산 기준, 전체 평형에 대해 시세는 최소 1억6500 에서 3억2천까지 형성되어 있습니다.
또한, '호갱노노'를 통해 시세를 살펴본다면, 정비사업이 진행됨에 따라 기대감이 시세에 반영되고 있는 것을 볼 수 있습니다.
26평형 기준으로, 2020년 초 2억 초반의 아파트가 2억 후반까지 오른 것을 볼 수 있습니다.
어디까지나 손품을 통한 온라인 거래내역 및 매물 시세를 기준으로 확인한 것일 뿐, 막상 현장에 가서는 훨씬 오른 시세와 매물 부족을 볼 수 있을 것입니다.
임장을 가보니 호반건설에서 조합설립인가 축하 플랜카드를 걸어놓았습니다.
부동산에 문의 결과, 아직 건설사는 정해지지 않았으나 호반건설로 추진중인 것으로 들었습니다.
메이저 건설사인 호반건설이 나선다면, 향후 이 아파트가 송내동 일대에서 시세의 선두에 설 수 있는 아파트가 될 것을 기대할 수 있겠습니다.
송내동 삼익아파트가 새롭게 태어난다면, 과연 얼마정도의 시세를 가질 수 있을지 주변 신축급 시세를 보았습니다.
2021년 8월 입주 예정인 송내동 '래미안부천어반비스타'는 현재 5억4천에 분양권 실거래가 나왔습니다.
입주까지 끝난다면 6억은 충분할 것으로 판단되며, 비슷하게 삼익아파트도 신축으로 재건축된다면 아무리 보수적으로 잡아도 5억 이상은 갈 것으로 생각합니다.
물론 브랜드는 래미안이 아닌 '호반건설'의 브랜드가 될 것이지만, 입지나 규모 면에서 부족하지 않기에 비슷한 시세를 보일 것으로 예상합니다.
투자자의 관점에서는 현재 2억대의 투자금과, 향후 분담금을 합해서 미래의 시세까지 마진이 남을지 판단해야 합니다.
구체적인 정보는 조합에 문의하여 추가적으로 알아낸 뒤 투자를 결정하셔야 수익이 날 수 있음을 다시 알려드립니다.
친-정비사업 지역인 부천에서도 가로주택 정비사업으로 가장 괜찮다고 생각되는 '송내동 삼익아파트'에 대하여 알아보았습니다.
모든 투자는 현장 답사, 시세 조사 등을 꼼꼼히 체크하여야 위험하지 않게 수익을 낼 수 있습니다.
여러분께 전해드리는 정보가 도움이 되길 바라며, 오늘의 포스팅을 마치겠습니다.
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- 자일리톨lover -