전월세 전망으로 보는 집값 상승 여력

안녕하세요.

자일리톨lover입니다.

 

오늘은 전월세 전망과 더불어 전월세 가격이 집값을 얼마나 더 밀어올릴 수 있을지에 대해 생각해보는 시간을 갖겠습니다.

 

작년 임대차 3법중, 2+2 전세로 인한 전세가 급등은 작년 7월부터 이미 시작되었습니다.

꾸준한 상승세를 이어가고 있으며, 신문 기사를 보면 평당 1억 전세라는 제목도 보일정도로 전세가는 무섭게 상승중입니다. 물론, 이사철이 아님을 고려한 상승세가 이정도라는건, 하반기에 본격적인 이사철에 돌입하면 어느정도 상승세가 나타날지는 긴장하며 지켜봐야 하겠습니다.

 

이러한 전월세 시장의 변화는 처음이 아닌, 1989년에도 똑같이 있었는데요,

관련해서 잘 정리된 블로그 자료를 발견하여 첨부합니다.

 

https://blog.naver.com/mirh21/222046252519

평균의 함정 ;; 1989년 임대차보호법 개정 시 2년간 24% 전세가 상승, 과연?

https://blog.naver.com/sttl365/222047658437

과거사례 분석(전세 1년에서 2년으로 변경)

https://news.naver.com/main/read.nhn?oid=020&aid=0003316491 

계약갱신권 소급 적용해 장기화 우려… 2년 후 또 치솟을 수도

1989년대 전세가 1년->2년으로 늘어났을 때, 평균 전세가가 전세가는 매년 20% 이상 올랐습니다.

핵심지의 아파트는 몇달새 배 이상 오른 경우도 있었고요.

 

1년->2년으로 전세기간이 연장되었을 때의 상승세로 미루어보았을때, 작년도 전세가 급등은 과연 끝이라고 할 수 있을까요?

1->2년과 2->4년은 체감되는 시간조차 다르며, 인플레이션 시대에 살고있는 시점에서 4년치의 전세값을 한번에 받고자 한다면, 전세가는 지금보다 상승여력이 한참 더 남았다고 생각합니다.

 

또한, 전세계적인 집값 급등 및 인플레이션으로 인한 물가 상승 속에서, 한국은 주요국에 비해 낮은 수준의 집값 상승률을 보여주고 있습니다. 

 

이러한 상황 속에서 생각해볼 점이, 한국만이 가지고있는 '전세'라는 독특한 주거 시스템 입니다.

 

정부가 추진하는 전세 2+2를 뿐만 아니라 종부세 등과 같은 각종 세금으로 임대인과 다주택자를 억압하는 상황 속에서, 이 화살은 자연스레 임차인에게 전가될 것이 자명합니다.

 

그렇다면, 전세를 한번 놓게되면 2년이 아닌 4년간 임대료를 올릴 수 없는 상황에서, 집주인들은 과연 전세를 놓고 싶을까요?

반전세더라도 전세보다는 월세같은 시스템을 선호하게 될 것이고, 이를 통해 자연스레 세금 등의 현금 지출을 충당하려는 움직임을 보일 것 입니다.

 

그렇다면, 우리나라의 월세는 다른 나라에 비해 어떤 수준일지 살펴보겠습니다.

PIR(price to income ratio)는 집값의 거품 여부를 판단하는 요소로 사용되는데요, 가구의 평균 연 소득으로 몇년을 모아야 집을 살 수 있는가에 대한 수치입니다.

RIR(rent to income ratio)는 임대료 대비 수입의 비율을 말하는데요, 즉 소득의 몇퍼센트를 임차료(주거비용)으로 지출하는가 입니다.

 

 

서울 기준 RIR은 작년 6월 기준 20이므로, 소득의 20%를 임대료로 낸다는 것입니다. 

https://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2020/06/11/2020061101788.html

월급의 20%라는 서울 주거비는 비싼 것일까… "맨해튼의 절반, 상하이보단 높아"

과거의 자료이나, 세계의 RIR지수에 비하여 한국은 낮은 RIR을 보여주고 있어, 소득대비 주거비용 지출이 큰 편이 아님을 보여주고 있습니다.

이는 전세라는 제도가 큰 몫을 해왔다고 생각하며, 앞으로 더욱 줄어들 전세 물량과, 이를 대체할 반전세, 월세는 한국의 주택시장의 RIR을 다른 상위권 나라만큼 끌어올릴 방아쇠 역할을 해 준다고 생각합니다.

 

그렇다면 전세가격이 충분히 더 상승한다면, 자연스레 매매가를 밀어 올려줄 것이고, 

때마침 서울, 수도권 공급물량의 급감은 어느 한계까지 집값을 상승시킬 수 있을지.

 

남은 집값 상승 여력은 아직 충분하다고 생각합니다.

 

매매가 만큼이나 중요한 전세 시장을 똑똑히 지켜보고, 거래되는 족족 신고가에 체결되는 모습은 하반기에 자주 보일거라 예상하며, 오늘의 분석을 마치겠습니다.

 

 

오늘도 구독해주셔서 감사합니다.

좋은 정보로 찾아오겠습니다.

 

 

- 자일리톨lover -