동탄 1신도시 투자처(★새강마을휴먼시아5-1단지)
안녕하세요.
자일리톨lover입니다.
오늘은 지난시간 동탄 전반에 대한 지역분석에 이어서, 동탄 1신도시를 기준으로 투자물건을 분석해보겠습니다.
우선 동탄1신도시를 지적편집도를 통해 보겠습니다.
저는 항상 지역을 분석하기에 앞서서 지적편집도를 통해 대략적인 지역내 서열 판단을 하는데요.
분홍색으로 표시된 부분이 중심상업지구입니다. 즉 상권, 인프라 등이 모여있는 곳으로써, 이곳에 근접한 아파트들이 당연히 대장아파트일 확률이 높겠지요.
지하철이 새로 생긴다고 하더라도 이러한 상권 근처에 생기며 인근 아파트들이 시세도 비싼 경향이 많습니다.
붉은색 동그라미친 부분에서 분홍색으로 표시된 부분이 상업지역이고,
인근의 연두색 부분이 일반주거지역입니다.
분석에 앞서 지적편집도 활용 팁을 잠깐 드리자면, 용도에 따라 용적률의 상한선이 다르고, 용적률에 따라 아파트의 층수 등이 달라지기 때문에, 분홍색 상업지역 인근의 아파트들은 3종 일반주거지역으로 아파트로서 가질 수 있는 최대 용적률이 허용됩니다.
신도시 투자시 참고할 사항으로는, '시범아파트의 위치를 파악하라' 입니다.
시범아파트를 짓는 만큼 신도시 기획시부터 좋은 입지에 아파트를 지을 것이고, 적어도 동탄에서만큼은 실제로 좋은 입지에 시범아파트가 있습니다.
이를 기점으로 지역내에서 서열 순위를 유추해보고, 평당가를 통해 검증해봅니다.
호갱노노를 통해 평당가에 따른 색을 표시하였습니다. 푸른색이 가장 높은 평당가, 그다음 빨간색, 노란색, 회색 입니다.
동탄1신도시에서 가장 비싼곳은 '시범다은마을 월드 반도' 아파트 입니다. 평당가 2612만원이며, 30평대 기준으로 한다면 7억8천 정도 되겠습니다.
동탄에 임장을 가보신가면, 동탄의 여가, 힐링은 빨간색 부분의 동탄 센트럴파크를 중심으로,
생활 편의시설은 파란색 부분의 상업지역을 중심으로 이뤄지게 됩니다.
그렇다면 투자관점에서 당연히 위의 지도에서 초록색 부분을 선택해야 핵심지의 시세 흐름에 함께할 수 있을 것이라 생각하겠습니다.
하지만 빨간색 부분에는 인동선 호재로 인한 교통에 기반한 입지 강화와, 중심 상권까지 도보로 다닐 수 있는 거리라는 점을 토대로 투자에 배제해서는 안 될 아파트입니다.
먼저, 동탄 센트럴파크 왼쪽편에 있는 아파트를 보겠습니다.
이곳 아파트 중에서는 능동역 개통시 수혜를 받을 수 있는 '자연앤 데시앙', '모아미래도 1단지' 두 아파트를 선정해 보았습니다.
두 곳 모두 평당가 1800만원대를 보이고 있습니다.
아래에 있는 포스코, 두산과 같은 브랜드 아파트보다는 브랜드 인지도가 떨어져서 평당가는 낮음에도, 향후 호재를 본다면 저평가라고 생각하기에 두 아파트를 선정했습니다.
동탄 센트럴파크 오른쪽에 위치한 아파트를 보겠습니다.
세대수 400 이상, 용적률 300% 이하, 20평 이상에 해당하는 아파트들만 보이게 하였습니다.
앞서 언급했던 중심 상권과 동탄 센트럴파크에 도보 접근이 용이한 범위 내에서, 평당가만을 놓고 볼 때 가장 저평가 되어있는 아파트 두곳을 선정했습니다.
왼쪽의 평강가 1709만원이 '시범풍성신미주' 아파트,
오른쪽 아래의 평당가 1667만원이 '새강마을 휴먼시아 5-1단지' 아파트 입니다.
아파트명 | 평당가(만원) | 연식(년) | 용적률(%) | 전세가율(%) | 평형/가격 |
자연&데시앙 | 1879 | 2008 | 183 | 43.4 | 33평/6.2억 |
모아미래도 1단지 | 1843 | 2008 | 174 | 68.2 | 35평/6.5억 |
시범다은마을 풍성신미주 | 1709 | 2008 | 169 | 62.1 | 33평/5.6억 |
새강마을휴먼시아 5-1단지 | 1667 | 2009 | 119 | 76 | 30평/5억 |
후보군 4개의 아파트를 비교하면 위의 표와 같습니다.
각 아파트의 중심 상권까지의 접근성을 보겠습니다.
이 부분에서는 인동선, 트램을 고려한 것이 아닌 현재 기준 도보 거리만을 가정한 것입니다.
● 자연&데시앙, 모아미래도1단지 아파트는 도보 20분.
● 시범다은마을풍성신미주, 새강마을휴먼시아5-1단지는 도보 10분.
내외로 중심 상권까지 접근이 가능합니다.
실제 입주민들의 지름길은 고려하지 않은 지도상 이동거리를 가정하였습니다.
이에 따라 공원 및 상권에 접근성이 좀 더 용이한 시범다은 풍성신미주, 새강마을휴먼시아 5-1단지에 좀 더 우선순위를 주겠습니다.
앞서 분석한 표에서 평당가에서도 더욱 저평가로 판단되어 투자에 용이할 것으로 보였습니다.
그렇다면 이제 두 아파트간의 우열을 고려해보겠습니다.
인근의 대장아파트인 시범다은마을 월드반도 아파트의 시세그래프를 기준으로, 두 아파트의 시세그래프를 보겠습니다.
우열을 가리기 어렵게 비슷한 상승곡선을 보여주고 있습니다.
대장아파트의 시세 리딩을 따라간다고 가정했을 때, 두 아파트 모두 아직 한차례 상승할 여력이 충분하다고 판단합니다.
시세에는 여러 호재, 장단점 등이 반영되어있기에 두 아파트는 그래프상 비슷한 수준이라고 판단됩니다.
투자를 한다고 가정한다면, 어떤것이 가장 중요할까요?
가장 중요한것중 하나는 전세가율, 갭 입니다.
비슷한 가격이라면 전세가격이 높아 투자금을 줄일 수 있어야겠습니다.
또한 연식이 비슷하고, 세대수도 비슷하다면 향후 먼 미래 재건축, 리모델링 등을 기대할 때 대지지분이 높은, 즉 용적률이 낮은 아파트를 고르는 것이 좋겠습니다.
아파트명 | 용적률 | 세대수 | 전세가율 | 갭 | 매매가 | 매물 호가 |
시범다은마을풍성신미주 | 169 | 438 | 62.1 | 2.1억 | 33평/5.6억 | 5.8~7.2억 |
새강마을휴먼시아 5-1단지 | 119 | 503 | 76 | 1.2억 | 30평/5억 | 5.2~5.5억 |
시범다은마을월드반도 | 219 | 1473 | 35평/8.6억 | 8.5~9.5억 |
위의 표를 보았을 때, 가격 측면에서는
1. 투자금이 적게 들어가고
2. 실거래가와 매물 호가가 크게 차이나지 않으며
3. 전세가율이 높아 시세의 하방 안정성이 커 안정적인 투자가 될 것
이 세가지 이유에서 새강마을 휴먼시아가 더 좋아보입니다.
또한 용적률 측면에서, 동탄1신도시의 유일한 LH건설 아파트인 휴먼시아이기에,
4. 용적률이 상당히 낮아서 장기보유한다면 향후에 재건축, 리모델링 등으로 대장아파트 급으로 탈바꿈 할 가능성이 충분하다는 점.
5. 세대수가 약간 더 많다는 점.
이 5가지 이유에 근거하여 '새강마을휴먼시아 5-1단지'를 최종 동탄1신도시에서 가장 투자에 적합한 물건으로 선정합니다.
유일하게 걸리는 것이 LH가 건설한 '휴먼시아'라는 이름인데요.
과연 LH출신 아파트들은 향후 시세에 악영향을 받는가 VS 이름보다는 입지와 가치가 중요하다. 로 의견이 나뉠 수 있겠습니다.
저는 LH라는 이름은 중요치 않고, 본연의 입지와 아파트 자체의 가치가 훨씬 중요하다고 생각하기에, '휴먼시아'라는 이름은 중요치 않고 미래 상승 가치를 더 크게 평가합니다.
쉽게 알 수 있듯, 30년이 다되어가는 용적률이 낮은 주공아파트(LH건설)들이 엄청난 시세 점프를 하는 것을 통해 알 수 있겠지요.
결론적으로, '새강마을 휴먼시아 5-1단지'는
1. 초품아
2. 용적률 낮고 동간 거리 멀다(향후 재건축, 리모델링에 최고)
3. 평당가 기준 저평가
4. 공원 및 중심 상권 접근성 우수
5. 높은 전세가율로 시세 안정, 상승 여력 충분, 투자금 적음
의 이유로 동탄1신도시의 투자 1순위로 선정하겠습니다.
그렇다면, 향후 시세는 어느정도까지 가능할까요?
대장아파트에서 전세가격의 급등현상이 나타났습니다.
이전에 5억정도의 전세가격에서 -> 7억 8800만원으로 전세가격이 급등하였습니다.
이는 임대차 2법중 전세 2+2에 따른 결과로서, 동탄 1신도시의 대장아파트부터 이 현상이 시작된 결과입니다.
이에따라 '새강마을 휴먼시아 5-1단지'의 전세 또한 단기적으로 무난하게 4억대에 안착할 것으로 예상하며,
매매가도 단기적으로 6억대에 충분히 안착할 것으로 예상합니다.
투자의 핵심은
1. 향후의 변화 가능성이 있는가.
2. 저평가 되어있는가.
이 두가지로 귀결된다고 생각합니다.
◆조사해보니, 임대주택에서 일반분양으로 전환된지 얼마 안 된(전환된지 6개월차) 아파트이기에 시세 데이터가 적고,
◆지하주차장과 아파트가 연결되어있지 않다는 단점
◆아직 '휴먼시아'라는 이름을 달고 있다는 점(동탄센트럴포레스트로 아파트명 변경중)
이러한 점에서 저평가 되어있으나, 주차장을 제외하면 모두 단기적으로 개선될 것으로 시세의 큰 폭 상승이 가능할 것으로 봅니다.
따라서 투자에 있어서 동탄1신도시의 가장 큰 수익을 안겨줄 단지로 선정하였으며,
이는 임장, 온라인 손품에 기반한 분석임을 밝혀둡니다.
오늘은 동탄1신도시의 가장 좋은 투자처 아파트를 분석해보았는데요.
결론적으로 '새강마을휴먼시아 5-1단지'가 가장 우수한 것으로 판단했습니다.
오늘도 구독해주셔서 감사합니다.
좋은 정보로 찾아오겠습니다.
- 자일리톨lover -