평택시 지역분석 1부 (data 기반)
안녕하세요.
자일리톨lover입니다.
오늘은 평택을 기준으로 지역분석 및 투자 타이밍 선정을 해보겠습니다.
1. 인구 변화(인구 50만 이상 도시만 선정)
인구는 증가하는 추세 (긍정적)
세대수 증가하는 추세(긍정적)
집은 세대 단위로 증가하므로, 인구수보다 세대주 증가가 더 긍정적인 신호
인접 도시에서 순 인구 전입
2. 수요/공급 파악
미분양 감소하는 추세 (긍정적)
준공후 미분양(악성 미분양) 감소하는 추세 (긍정적)
악성 미분양 감소 추세가 더욱 중요함.
+청약 경쟁률 까지도 분석하면 좋음
평택과 인근도시 안성의 수요/입주량
평택과 인근도시 안성의 수요에 비해 입주물량이 많은 편이다.(부정적). -> 하지만 미분양의 감소 추세로 전환된다면, 상승 시그널
가격지수로 검증
2006년 이후 평택은 계속 상승장, 2017년 말부터 2020년까지 하락.
공급량과 비교.
2016년부터 공급량 폭발.
가격지수와 비교하면, 공급량 폭발 후 1~2년 뒤 하락장 시작.
미분양과 또다시 비교하면, 2015년 중순 미분양이 증가하는데,
기존의 공급량/미분양 그래프를 보면, 공급이 많았다가 다음해에 줄어들어 미분양이 소화되었지만,
2015년부터 초과공급은 2022년까지 계속되어 2015년 중순부터는 미분양의 증가세가 시작.
=> 투자자였으면 2016년에는 매도 포지션을 잡았어야 함.
=> 매수 포지션은 미분양이 감소하는 2020년에는 매수 포지션으로 전환했어야 함.
=> 공급물량은 계속 초고가공급이지만, 공급물량이 평균이하로 떨어지기 1년전에 진입해야 함. but, 전국적 아파트 불장으로 미분양이 빠르게 감소하므로, 공급량보다는 미분양 감소시점에 맞추어 매수포지션 전환 필요.
3. 매매 전세 파악
판단기준
1. 매매지수가 몇년간 하락하였는지(하락의 저점에서 매수하기 위함)
2. 전세지수의 상승 전환 시기(중요!)
하락장에서 매매가 하락과 함께 전세가도 하락하다가, 하락장 끝에 역전세가 나타나고, 전세 수요가 매매수요로 전환되며 하락장의 끝 상승장의 시작.
2019년부터 매매지수가 전세지수보다 더 떨어짐. -> 평택에 관심가져야 할 시점!
2019년 하반기~2020년 상반기 전세지수 횡보 후 상승 전환 -> 매수 타이밍!
또한, 상승반전했음에도, 아직도 전세가 높은 상황 -> 아직도 매수 유효! BUT, 평택 1급지는 이미 많이 오르고 투자자가 붙었음. 2, 3급지 진입 필요!
4. 상대 비교
지역간 전체 매매가격지수 활용
한국 부동산원 통계 활용
한국부동산원 -> R-ONE -> 외부통계 -> 전국주택가격동향조사 -> 월간동향 -> 아파트 -> 매매가격지수
최소 10년정도의 인접, 비슷한 지역들의 지수를 살펴볼 것.
https://www.r-one.co.kr/rone/resis/statistics/statisticsViewer.do?menuId=SNI_72100
부동산통계 뷰어
www.r-one.co.kr
17년 11월 기준월을 기점으로, 평택, 안성, 오산은 매매가격지수가 눌려있는 모습을 보여줌. 화성은 비슷한 급은 아니지만 상위급지로서 표시함.
그중에서도, 평택,안성은 많이 눌려있었는데, 평택이 안성보다 눌려있던 19~20년 즈음은 평택이 안성보다 저평가되어있다고 판단할 수 있음.
인접/비슷한 도시의 대장아파트간 비교
검정 : 오산시(인구 23만, 10만세대) - 잔다리마을1단지
빨강 : 평택시(인구 55만, 25만세대) - 소사벌효성백년가약
파랑 : 안성시(인구 19만, 8.8만세대) - KCC스위첸
상세비교 결과, 13~17년도 까지는 평택이 우세하다가, 이후에는 오산이 계속 치고올라가는 모습을 보이고 있습니다.
갭이 많이 벌어졌던 2020년 초반에는 평택에 진입해도 될 것이라는 시그널이겠죠.
비교할 데이터가 많아 2편에 이어서 분석하겠습니다.
오늘도 구독해주셔서 감사합니다.
좋은 정보로 찾아오겠습니다.
- 자일리톨lover -