연신내 불광 재개발

안녕하세요.

자일리톨lover입니다.

 

오늘은 서울 서북권 재개발 구역인 불광 재개발에 대하여 알아보겠습니다.

 

우선 '2030 서울플랜'에 기반하여 연신내/불광의 중요성에 대하여 살펴보겠습니다.

 

2030 서울플랜

위의 그림을 보시면 3도심, 7광역중심, 12지역중심이라는 서울의 큰 개발 거점 지역이 있습니다.

그 중, 연신내 불관은 서북권의 주요 입지로 속해있습니다.

여기서, 연신내/불광이 작게 표시된 것 같지만, 현재 개발이 상대적으로 진행되지 않은 연신내/불광에 들어오는 교통 호재를 통해 서울시가 어느정도 가치를 두고 있는지 확인할 수 있습니다.

 

GTX-A 노선

GTX-A 예정 노선을 보시면, 연신내, 대곡 등의 서북권이 연결되는 것을 볼 수 있습니다.

이 노선은 서울의 핵심지인 용산, 삼성 까지의 접근성을 대폭 향상시킬 노선으로, 향후 GTX완공 시 예상되는 파급효과는 지금의 연신내/불광의 입지를 탈바꿈할 것으로 예상됩니다.

 

이에 그치지 않고, 신분당선 노선의 연장계획이 추가됩니다.

신분당선 연장 계획

신분당선은 강남을 가로지르는 대표적인 노선으로, 이 노선의 연장선 상에 연신내가 포함된 것을 볼 수 있습니다.

 

교통으로 인한 호재를 뒤로하고, 기본적으로 입지에 대하여 생각해본다면, 강북에서도 서쪽에 위치한 연신내/불당은 서울의 상급지로 볼 수는 없었습니다.

때문에 상대적으로 저렴한 시세를 가져왔고, 그 기반에는 교통, 인프라 등이 깔려있었습니다.

 

경기도에서도 서북권, 일산, 고양시가 신도시 중에서도 여태 오르지 못한 애물단지였지만, 최근들어 급상승한 것은 입지상 나쁘지 않으나 교통으로 인한 도시간의 연계성이 갖춰지지 못한 것이 가장 큰 원인입니다.

 

일산에서 시작하여 연신내/불당을 거쳐 서북권이 서울 중심까지 연결되는 교통이 갖춰진다면, 그때서야 하나의 생활권으로 연결되어 호재를 함께하고, 시세가 같이 따라갈 수 있는 위치가 될 것을 예상할 수 있습니다.

 

연신내/불광 재개발 매물 시세

네이버 부동산 기준으로, 연신내/불광의 재개발 시세를 살펴보았습니다.

7.21억으로 표시된 구역은 대조1구역으로, 현재 이주/철거 단계입니다. 

관리처분인가 이후 단계이므로, 기본적으로 조합원 지위 양도가 불가합니다.

 

때문에 2018.1.24이전에 사업시행인가 신청이 이루어졌는지에 따라 조합원 지위 양도가 가능한 점은 투자자 관점에서 꼭 확인해야겠습니다.

 

반면, 12.5억을 보여주고있는 구역은 불광5구역으로서, 현재 조합설립인가 단계입니다.

아직 초기단계이기 때문에, 저렴한 시세를 예상했지만 서울의 모든 신축은 10억을 훌쩍 넘어가는 것을 감안하면 7.5억도 큰 금액이 아니라고 생각할 수 있겠습니다.

 

조합설립이 완료되었기에, 조합 측에 분담금 및 비례율 등을 알아내서 수익률을 계산하는 것은 필수입니다.

 

예상 시세를 위해, 인근 대장아파트 시세를 살펴보겠습니다.

연신내/불광 인근 대장아파트 시세

녹번역 근처에 있는 분양예정 아파트의 경우 33평이 11.6억에 형성된 것을 볼 수 있습니다.

교통 호재의 직접적인 영향이 있는 연신내역 근처라면, 같은 평수에서 최소 12억 이상은 받을 것으로 예상됩니다.

 

때문에, 총 투자금액이 12억이 넘지 않는다면, 충분히 진입하여도 무난할 것으로 판단되며, 5년 이상 길게 보유한다면 앞으로 더욱 발전 가능성이 높은 곳으로 생각합니다.

 

연신내/불광 노후도

마지막으로, 연신내/불광 지역의 노후도를 살펴보겠습니다.

붉은색일수록 30년에 가까운 노후도를 보이며, 불광역 인근 붉은색 밀집 지역은 이미 대조1구역으로 재개발이 진행중인 곳입니다.

또한 '라이프 미성' 아파트는 연식이 오래되었고, 교통 호재를 직접 맞을 수혜지로 예상되기에 투자를 하고싶은 마음이 드는 곳 입니다.

시세를 살펴보니 7억 이상에 형성되어있고, 향후 재건축을 기대한다면 미리 매수하여 분담금을 예측하여 투자에 진입하는 것도 괜찮다고 생각합니다.

 

강남권의 핵심입지는 재건축 기대감이 있는 아파트는 10억이 이미 훌쩍 넘은 곳도 많으며, 인근 신축은 이미 20억대를 호가하는 곳도 많은 것이 현실입니다.

향후 연신내/불광 지역이 그렇게 변화할 것을 예측하여 투자한다면 아직도 기회가 있을 것으로 생각하며 오늘의 포스팅을 마치겠습니다.

 

오늘도 구독해주셔서 감사합니다.

좋은 정보로 찾아오겠습니다.

 

 

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