광명 뉴타운

안녕하세요.

자일리톨lover입니다.

 

오늘은 재개발/재건축에서 광명 뉴타운에 대해 알아보도록 하겠습니다.

입지는 서울과 가까우면서, 지역번호도 02를 사용하는. 

서울같은 경기도로서 최근 시세가 무섭게 올랐던 곳이죠. 바로 옆 철산 재건축에 이어 광명 뉴타운도 가격이 상당합니다.

 

우선 광명시의 재개발 구역에 대하여 알아보겠습니다.

광명 뉴타운 구역

위의 그림은 광명 뉴타운 구역을 보여주고 있는데요, 그림을 보자마자 대장은 11구역이라는 것을 알 수 있습니다.

기초로 돌아가서, 역세권+규모가 큰 곳이 대장입니다.

가장 외곽에 있으며 작은 구역은 10구역 정도가 되겠네요.

 

'재건축/재개발 입문'에서 다뤘듯, 뉴타운은 광역적으로 정비사업을 시행하는 것이라고 알려드렸습니다.

여러 구역에 대하여 개별적으로 사업을 진행하는 만큼, 광명 뉴타운으로 불리지만 구역별로 사업의 진행 단계, 속도, 조합 등이 다르기에 차이가 생기고 가격에서도 그 차이가 드러나게 됩니다.

 

모든 구역이 결국은 다 완공이 된다면, 당연 대장이 가장 비싸게 되겠지만, 재개발/재건축 등은 시간이 오래 걸리는 사업이기에, 대장이라는 규모와 입지 뿐 아닌 '시간'에도 가치의 중점을 둬야 한다는 점을 알려드립니다.

 

 

그렇다면, 각 구역의 사업은 어느정도 진행이 되었을지 알아보겠습니다.

광명 뉴타운 사업 진행 현황

광명시 정비사업 현황을 보면 위의 그림과 같습니다.

항상 언급하지만, 수많은 공무원들이 무슨 일을 할지 궁금하지만, 부동산에 관해서는, 이런 자료들도 친절히 만들어주고 배포해주니, 정보의 홍수 속에서 잘 건져서 활용하시길 바랍니다 (저는 공무원이 아닙니다 ^^ )

 

원본 링크 첨부드리니, 필요한 정보를 찾는 능력! 또한 길러주세요!

www.gm.go.kr/pt/partInfo/ud/newtown/gm_newtown/PTMN320.jsp

재개발정비사업 추진현황 : HOME > 분야별정보 > 부동산/도시개발 > 뉴타운 > 광명뉴타운사업 > 재

 

광명시 뉴타운 사업 추진 현황을 보니, 거의다 관리처분 인가, 사업시행 인가, 이주, 철거, 착공 등

정비사업의 후반부를 달리고 있는 것을 알 수 있습니다.

 

정비사업의 후반부 라는 것은, 결국 완공되어 신축 아파트가 되기까지 얼마 남지 않았다는 말이고,

다른말로 하면, 신축 아파트가 되었을 때 시세 차익이 얼마 되지 않는다는 말이겠지요.

 

모든 관점은 '투자자 마인드'로 진행되는 점을 미리 양해 부탁드립니다.

 

어떤 곳이든 동일하겠지만, 낡은 다세대, 단독주택에서 오랜시간 거주하다가 재개발이 된다면, 1억대에서 15억까지 거주하는 주택이 변할 수도 있습니다. 물론 분담금이라던지 돈이 꽤 들어가긴 하지만요.

그렇지만, 아직 광명 뉴타운 인근의 대장아파트를 본다면, 시세대비 현재 뉴타운 매물들의 거래 호가를 비교하면, 아직도 충분히 수익을 낼 수 있다는 것을 알려드리고 싶습니다.

 

광명시는 투기과열지구 이므로, 관리처분인가 후 조합원 지위양도가 불가능합니다..

따라서, 현재 사업이 많이 진행된 광명 뉴타운의 경우, 관리처분인가 이후 조합원 지위양도 불가능의 가능성이 있기 때문에, 투자자의 입장에서는 확인이 반드시 필요한 부분입니다.

 

물론 2018.1.24 이전 사업시행인가 신청한 구역에 한해서는 거래가 가능하니 조합, 부동산, 구청 등에 확인은 해야합니다.

 

광명 뉴타운 구역에서 현재 매수한다면, 얼마정도의 시세차익을 얻을 수 있을까.

가장 궁금한 부분에 대해서, 네이버 부동산을 기준으로 살펴보겠습니다.

광명시 신축 아파트 시세

광명 뉴타운 구역의 신축 시세를 본다면, 아무리 보수적으로 보아도 전용84(33평) 11억까지는 무난하게 갈 것으로 예상이 됩니다.

그렇다면 현재 조합원 입주권을 산다면 얼마정도의 시세가 형성되어있을까요?

 

광명뉴타운 조합원 매물 시세

광명 뉴타운 구역 재개발 매물을 살펴보니, 5~12억으로 시세가 형성되어 있습니다.

84m2 확정된 매물을 보니 9억 7천이라고 호가가 나와있네요.

 

온라인 매물, 시세 정보만을 기반으로 했을 때에도 보수적으로 2억정도의 시세차익은 더 남아있다고 볼 수 있겠습니다.

물론, 어떤 매물을 더 싸게 사는지에 따라 수익은 달라질 수 있겠지만

이렇게 정비사업 후반부를 달리는 광명뉴타운에서도 여전히 시세는 계속 오르고 있다는 점을 알아야 하겠습니다.

 

새로 취임하신 '변창흠' 국토부 장관은 재개발/재건축 규제 완화는 있을 수 없다. 다만, 확실한 공급책은 가져오겠다 라고 하셨죠.

 

재개발/재건축은 막대한 불로소득 시세차익을 가져오므로 여전히 제한해야된다는 취지인데, 오늘 광명 뉴타운을 보면서도 이를 알 수 있었습니다.

 

재개발/재건축이 시간이 오래걸리는 사업인만큼, 각각의 단계를 넘을때마다 호재, 기대심리가 반영되어 가격이 꾸준히 상승하게 됩니다.

 

현 정부가 이런 사업을 못마땅해 하는 기조를 보여주니, 규제를 피할 수 있는 재개발/재건축 사업지들은 앞으로 더 상승하지 않을까 생각하며 오늘의 분석을 마무리하겠습니다.

 

ps. 광명시 정비사업 현황입니다. 재개발 이외에도 재건축, 도시환경 정비 등 구역들이 있네요. 

광명시 정비사업 현황

 

오늘도 구독해주셔서 감사합니다.

좋은 정보로 찾아오겠습니다.

 

 

- 자일리톨lover -