부동산 투자의 기본(1)

안녕하세요.

자일리톨lover입니다.

 

요즈음 뜨거운 전국 부동산 시황에서, 기존 투자자 뿐만 아니라 초보자, 20대 초년생 할 것 없이 모두가 부동산에 관심을 갖고 있습니다. 주식에서도 이런 말이 있죠, 소문이 퍼졌을 땐 이미 끝난 것이라고. 

 

아직 우리나라의 부동산 시장은 조금 더 타오를 기미가 충분히 있다고 판단되어, 모든 사람들이 관심을 가지고 있는데, 그럼에도 부동산이라는 것이 주식보다는 훨씬 장기적으로 보유해야 하는 자산이기 때문에, 너무 단기적인 시세 상승에 편입하려 들어갔다가 자칫 매도하지를 못하고 오랜 시간동안 하락장을 견뎌야 되는 위험부담도 있는것이 사실이기에 조심해야 함은 아무리 강조해도 지나치지 않다고 생각합니다.

 

부동산에 영향을 주는 요인은 수많은 것들이 있습니다.

금리, 수요, 공급, 학군, 입지, 개발 계획 등등 수많은 요인이 복합적으로 작용하는 것이 부동산 시장입니다.

 

이 수많은 요소들을 종합적으로 고려하여 투자를 해야 하며, 매수 시점과 매도 시점을 정해놓고 충분한 시세차익을 기대할 수 있는가를 따져야되기 때문에, 몇년 뒤의 상황까지도 예측해서 투자를 해야 하는것이 부동산 입니다.

 

단기적 시세차익으로 1년 이내에 매수, 매도를 해도 큰 차액을 남길 수 있지만, 양도세율이 내년에는 70%에 가깝게 상향되기 때문에 이또한 먹을거리가 많이 줄어드는 것이 현실입니다.

 

요동치는 부동산 시장 상황 속에서, 흔들리지 않고 본인만의 투자의 길을 확실하게 걸어가기 위해서는 투자의 기본에 집중하는 것이 핵심입니다.

 

오늘은 투자의 기본, 수요와 공급의 관점에서 부동산을 바라보는 법을 이야기 해보겠습니다.

서울시 아파트 공급 물량

위의 그림은 서울시의 연간 아파트 공급 물량을 보여주고 있습니다. 1000만이 넘는 서울시 인구에는 매년 48000세대의 공급이 이루어져야 수요와 공급이 균형을 이룬다고 보고 있습니다. 하지만, 2020년 현재를 기준으로 2024년까지는 공급물량이 턱없이 부족하며, 이를 근거로 수많은 부동산 전문가들이 서울 집값은 잡을 수 없다고 이야기하는 것이지요.

 

그렇다면, 미래의 공급량은 어떻게 따져야 할까요. 공급을 하는 방법에는 여러가지가 있습니다.

신규 택지개발, 재건축, 재개발 등의 방법이 있고, 이는 서울시의 '인허가' 건수를 기준으로 유추할 수 있습니다.

 

www.munhwa.com/news/view.html?no=2020120101072021087002

[팩트체크]아파트 부족, 前정권 탓?…인허가 물량, 실제론 現정부 들어 더 줄어

위의 기사를 보면, 서울 뿐만 아니라 전국의 인허가 건수 조차 급감하였음을 알 수 있고, 기본적으로 아파트를 건축하기 위해 소요되는 2~3년의 시간동안 공급이 불가능함을 생각할 수 있습니다.

 

그렇게 된다면, 부족한 공급 속에서, 매년 꾸준한 수요는 발생하고, 그렇다면 한정된 아파트 물량의 가치는 점점 상승한다는게 자명한 이야기가 되겠지요.

 

공급량 감소에 따른 가격 상승

수요 증가에 따른 가격 상승

'중앙일보'에서 발췌한 수요/공급과 가격의 상관관계에 대한 그래프 입니다.

중학교 사회 시간에 처음 배웠던걸로 기억하는데, 수요가 증가하면 그에따른 가격이 상승하고, 공급량이 부족하면 마찬가지로 가격이 상승한다는 시장경제의 가장 기본적인 원칙입니다.

 

이러한 시장 격제의 기본 RULE을 정부 정책으로 억제할 수 있다고 생각하는 것 부터가 애초에 말이 안되는 시작이었죠. 수요와 공급에도 가격을 억제할 수 있는 방안이 있기는 합니다.

 

자유 시장경제가 아닌, 국가에서 모든 것을 통제하고 배급하는 '공산주의'는 가능하겠네요.

 

이러한 기본적인 수요/공급 RULE에 의하여 모두가 선호하는 지역인 '서울'은 끊임없는 상승세를 보여주고 있고, 그 중에서도 입지가 좋은 '강남'은 불패신화를 기록하고 있는 것입니다.

 

서울 뿐만 아니라 지방에서도 마찬가지입니다.

지방 대도시의 경우 서울과 비슷하게, 수요가 항상 많은 지역이고 재건축/재개발 등 공급 억제 정책이 정부의 기조이기 때문에 그에따른 가격 상승은 자연스레 예상되는 부분이지요.

 

투자를 한다면, 해당 지역이 수요가 있는 지역인지 우선 판단하고, 그 지역의 향후 공급량을 파악한다면 몇년간은 안전하게 상승률을 가져갈 수 있다고 판단할 수 있겠습니다.

 

하지만 이 때 중요한 점이, 현재 가격에 거품이 너무 껴있는것이 아닌가 의심이할 수 있을텐데, 그에대한 이야기는 다음시간에 이어서 설명드리도록 하겠습니다.

 

오늘도 구독해주셔서 감사합니다.

좋은 정보로 찾아오겠습니다.

 

 

- 자일리톨lover -