1주택자 투자 포지션

안녕하세요.

자일리톨lover입니다.

오늘은 1주택자의 투자 포지션에 대하여 알아보겠습니다.

정부의 수많은 부동산 대책으로 이미 주택을 가진 분들은 투자가 정말 어려운 상황인데요.

주거용 부동산을 투자할 경우 1주택자의 투자 방향을 살펴보겠습니다.

1. 갈아타기
2. 규제 정면돌파 갭투자
3. 공시가 1억미만 투자


1.갈아타기

출처. 문화일보

현금 여력이 상급지로 가기에 충분하다면 추천드립니다.
더 좋은 상품이 더 큰 수익을 가져다줄 가능성이 많기에 상급지로 이동하는 것입니다.

이때 중요하게 체크할 포인트는 취득세와 양도세 입니다.
●기존 보유 주택에 얼마나 거주하였는지
●보유한 기간은 얼마인지
에 따라서 양도세가 달라지기 때문에, 시세차익을 실현하고 더욱 똘똘한 한채로 갈아타는 전략에서는 두 세금 체크가 필수입니다.



2.규제 정면돌파 갭투자

상급지로 갈아타기에는 현금이 약간 부족하거나
저평가된 수도권, 규제지역에서 취득세 중과를 맞으면서도 추가로 주택을 구입하는 방법입니다.

이때 중요하게 체크해야될 포인트는 갭가격과 저평가여부 입니다.
●매매가와 전세가의 차이가 얼마인지
●전세는 잘 맞춰지는지(전세 수요)
●전세가는 안정적인지. 상승가능한지.
●타 지역 및 비슷한 급지의 지역에 비해 저평가되어 상승여력이 충분한지
●취득세 이상으로 상승 여력이 있는지
를 고려하여 투자에 진입해야 합니다.

수도권 및 규제지역으로의 투자이기에 취득세는 최소 8%입니다.
매가5억, 전세가4억인 규제지역내 집을 1주택자가 추가로 매수한다고 할 때,
취득세 4천만원
갭 1억
부대비용을 고려한 총 투자금은 1억 5000만원 정도가 됩니다.

따라서 향후 최소 5억5000만원까지 매가가 올라주고 전세가도 동일 혹은 상승할 때 비로서 본전인 것입니다.
취득세는 필요경비로서 매도시에 양도차액에서 제외해주기에 취득세 이상 상승이 충분할 경우의 투자법이 되겠습니다.

가장 중요한 전세수요의 뒷받침, 전세 가격의 상승여지는 투자의 안정성을 확보해줄 것입니다.

지방, 비규제지역이 아닌 수도권, 규제지역에 세금 중과를 받으면서까지 투자를 하는 이유는 하락장에서의 리스크 방어 목적입니다.

지방 소도시보다 하락기에 시세가 금방 회복가능하고, 수요가 많기에 안정성에 가치를 두고 세금을 정면돌파하는 방법입니다.



3.공시가 1억미만 투자

공격적으로 자산을 늘려가는 투자방법입니다.
모든 지역에서 공시가 1억미만 주택은 취득세 중과 배제이며
지방, 경기, 세종(읍, 면), 광역시(군)에서 공시가 3억이하 주택은 양도세 중과 배제입니다.

따라서 수도권, 광역시의 군,읍,면 또는 지방에서 공시가 1억 미만 주택을 매수하여 공시가 3억 이전에 매도한다면 세금규제를 모두 피할 수 있습니다.

지방에는 공시가 1억 미만이며 전세가율도 높아 투자금액이 적게드는 물건들이 많습니다.
하지만,
●수요가 탄탄한가
●상승여력이 있는가
●해당 지역의 인구는 충분한가
는 언제나 체크해야될  기본입니다.

수도권 규제지역보다 투자 난이도가 높기에, 그 지역내에서 괜찮은 입지에 있어야 합니다.
황무지에 덩그러니있는 주택은 매도시 받아줄 사람이 없겠지요.

또한, 너무 지방 소도시의 경우 향후 매도시 받아줄 수요가 없기에, 지역 인구가 최소 50만은 되야하며.
또는 기업이나 공장이 들어와서 인구가 상승하고있는 지역이어야 합니다.

하락기가 온다면 가장 직격타로 거래되지 않는 물건들이 지방 물건들입니다. 시세 안정성은 있을지라도 한참동안 자금과 명의가 묶여버린다면 리스크이므로 매수, 매도 타이밍을 잘 살펴야하는 영역입니다.


1주택자의 투자법 3가지를 살펴봤는데요.
각 전략의 특징을 정리하며 마무리하겠습니다.


1.갈아타기
세금계산 필수. 상급지로 이동. 똘똘한 한채
2.규제 정면돌파 갭투자
수요가 안정적인 규제지역 투자. 갭투자. 전세 탄탄한지.
3.공시가 1억미만 투자
하락기 매도 어려울 위험 감수. 작은 투자금. 갭투자. 공격적 투자


1주택자더라도 자금 상황에 따라 충분히 투자의 길이 열려있습니다.
이 외에도 분양권, 입주권, 재건축, 재개발 등등 여러방법으로 수익은 창출할 수 있으며, 본인의 투자타입과 자금, 시간 등을 고려하여 투자해야겠습니다.


오늘도 구독해주셔서 감사합니다.
좋은 정보로 찾아오겠습니다.


- 자일리톨lover -