평택시 지역분석 2부 (data 기반)

안녕하세요.

자일리톨lover입니다.

 

오늘은 지난시간 평택시 지역분석을 이어서 하도록 하겠습니다.

 

5. 지역내 급지 비교

고덕면>동삭동>죽백동>용이동>소사동 순으로 매매가 시세가 형성되었습니다.

 

호갱노노를 기준으로 보면

고덕멱 > 죽백동 > 동삭동  순의 급지는 비슷하지만, 세교동에 많은 사람들이 관심을 보이는 점을 알 수 있습니다.

 

시세가 급지를 나타낸다고 하지만, 수도권에서는 호재가 중요하기 때문에, 향후 발전 방향을 보고 급지가 상승할 수 있습니다.

 

시세를 통한 급지는 

1. 고덕면

2. 죽백동

3. 동삭동

+ 세교동

까지 분석하도록 하겠습니다.

 

6. 상권

 

일반지도와 지적편집도 두가지로 본 상권 분포입니다.

 

상권이 몰려있는 곳이 반드시 1급지 인것은 아닙니다.

 

학원이 밀집한 지역 -> 교육을 뒷받침하는 배후세대 -> 대장 입지일 확률 높음

으로 판단하여 학원가 분포를 보면, 앞서 분석한 시세의 상위권 지역들이 많습니다.

동삭동, 세교동, 소사동, 용이동, 죽백동 등의 지역으로 둘러쌓인곳 중심에 학원가가 많이 형성되었습니다.

 

7. 학군

학업성취도가 높은 중학교가 밀집된 지역은, 앞서 살펴본 학원가 밀집 지역과 동일합니다.

 

상권, 학군을 통해 지제역, 서정리역 인근을 주목해야됨을 알 수 있겠습니다.

 

 

8. 매물 분석

투자자가 이미 많이 다녀갔다고 가정하고

갭 1억 기준으로 호갱노노 필터링. (최대 1.3억으로 필터링)

 

조건 : 세대수 500이상, 갭 2.3억 미만, 평형 20평대 이상, 입주연차 10년 이내

세대수, 평당가 등을 기준으로 상위권의 아파트들을 추렸습니다.

 

힐스테이트지제역
더샵지제역센트럴파크
평택센트럴자이
평택비전에듀포레푸르지오
소사벌리더스하임
비전센트럴푸르지오
이편한세상평택

 

9. 각 아파트 분석, 비교

 

힐스테이트 지제역 : 매 3.48억, 전 3억, 갭 4800

 

더샵지제역센트럴파크 : 매 4.45억, 전 3.2억, 갭 1.25억

 

평택센트럴자이 : 매 4.77억, 전 4억, 갭 7700

 

평택비전에듀포레푸르지오 : 매 4.54억, 전 3.45억, 갭 1.1억

 

소사벌리더스하임 : 매 3.87억, 전 2.7억, 갭 1.17억

비전센트럴푸르지오 : 매 4.85억, 전 3.6억, 갭 1.25억

 

이편한세상평택 : 매 4.25억, 전 3.2억, 갭 1.05억

 

물론, 고덕신도시에 엄청난 분양물량이 있으며,

고덕신도시의 갭은 3.5억 이상부터 형성되어있습니다.

 

시세 그래프를 보면, 비전동 인근으로는 시세의 우상향을 보이지만

세교동 인근으로는 시세의 눌림현상을 보이고 있습니다. 

입주한지 얼마 되지않은 세교동 인근 단지들에서는, 조합원 자격 탈락으로 인해 일반분양으로 전환되어 거래된 가격이 이러한 흐름을 만들어낸걸로 보입니다.

네이버 매물을 통해 매물을 확인한다면, 비정상적인 시세 하락을 단순 시세하락으로 치부하면 안된다는 것을 직감할 수 있겟습니다.

세교동의 대장이 될 지제역더샵센트럴시티입니다.

아직 입주하지 않았으며, 30평대 기준, P가 3.7~5억까지 형성되어있습니다.

 

 

비교할 데이터가 많아 3편에 이어서 분석하겠습니다.

 

오늘도 구독해주셔서 감사합니다.

좋은 정보로 찾아오겠습니다.

 

 

- 자일리톨lover -