2021 부동산 전망 1(2008년과 비교)

 

안녕하세요.

자일리톨lover입니다.

 

오늘은 기준금리, 미분양, 입주물량, 매매지수, 정책 기조

5가지의 상관관계를 통해서 2008년과 2021년 부동산 시장을 분석해보겠습니다.

 

금리에 따라 대출의 부담이 달라지기 때문에, 금리는 부동산 시장에서 중요한 요소입니다.

하지만 절대적인 요소는 아니라는것을 다음 그래프를 통해 보겠습니다.

 

한국은행 기준금리 그래프 입니다.

2004.11 부터 2008년까지 금리는 3.25%에서 5%까지 꾸준히 올라갔으며,

2008년 9월, 기준금리 최고점에서 글로벌 금융위기가 발생했고, 경제 회복을 위해 금리 완화를 시작하였습니다.

 

그렇다면, 금리가 낮아야 집값이 올라가고, 금리가 오르면 집값이 조정을 받을까?

금리가 계속오르면 현금화하고 처분해야되지 않을까 하는 생각을 많이 할텐데,

 

서울과 부산의 매매가격지수 그래프를 보겠습니다.

2004~2008까지 오르는 금리 속에서 서울 집값 상승, 부산은 횡보 했습니다.

금리가 떨어지는 2008년이후로는, 서울 완만한 하락세, 부산은 오히려 급격한 상승을 했습니다.

 

이러한 추세만으로 보았을 때에도, 금리와 집값의 직접적인 상관관계는 없다고 보는게 맞겠습니다.

 

그렇다면, 수요 측면을 보기 위해 미분양 추이를 보겠습니다.

2004~현재 까지 미분양 추이 그래프 입니다.

미분양은 수요를 보여주며, 공급보다 10배는 더 중요한 지표입니다.

수요는 곧 돈이 흘러가는 곳이기 때문입니다.

 

그래프를 보면, 2008년부터 서울은 높은 미분양을 유지, 부산은 미분양 감소 추세를 보입니다.

 

2005~2012 구간에 미분양을 더욱 확대해서 보겠습니다.

서울의경우 2007년 말까지 미분양이 증가하다가, 2008년초 잠시 소화되고, 다시 미분양이 증가했습니다.

2008년 말 미분양이 감당 못할만큼 커졌습니다.

 

부산은 2009년 정점을 찍었던 미분양이, 2012년까지 꾸준히 빠르게 감소했습니다.

 

따라서, 미분양만 놓고 본다면,

서울에서는 보수적으로 2007년 말에는 exit을 했어야 했고,

부산은 2009~2010년에는 진입을 하기에 적절한 시기였습니다.

 

그렇다면, 이러한 미분양이 공급에 기인한 것인지 보겠습니다.

서울, 부산의 입주물량 그래프 입니다.

플러스 마이너스 2년의 입주물량을 보아야 합니다.

또한, 서울에 영향을 주는 경기 지역의 공급량을 함께 보겠습니다.

2007년부터 2011년까지 노무현 정부의 2기 신도시가 입주를 시작했습니다.

이에 따라 서울 인접한 경기권 지역에 대규모 입주가 발생하였으므로, 서울에 영향을 주는 경기권 입주물량을 함께 봐야겠습니다.

 

서울의 경우 2008년 기점으로 2년 전후 모두 입주물량이 적은 편 입니다. 2008년만 적정 수준의 공급이 이루어졌습니다.

하지만 경기도의 입주물량을 보면, 2004~2010 모두 공급이 많았습니다.

부산은 2006년까지 대규모 공급이 이뤄지다가 2007년부터 공급부족이 2012년까지 이어졌습니다.

 

서울을 본다면, 공급량이 적어 미분양에 연관이 없다고 볼 수 있겠지만,

2기 신도시 입주시기였던 경기도의 공급량을 함께 본다면, 꾸준히 공급량이 많은 편이었기에 미분양을 증가시킬 요인으로 작용할 수 있었다. 라고 판단할 수 있겠습니다.

부산의 경우 공급이 줄어들며 미분양이 해소되는것을 통해 미분양에 영향을 주는 요소로 볼 수 있습니다.

 

또한, 부동산에 큰 영향을 주는 요인중에는 정책 기조가 있습니다.

결국은 수요와 공급이 모든것을 총괄하지만, 이에 단기적으로 영향을 주는 요인은 정책 기조입니다.

 

노무현 정부의 부동산 정책을 보겠습니다.

 

이명박 정부의 부동산 정책입니다.

 

2003~2007 전국적으로 규제를 통해 집값을 상승시켰던 노무현 정부를 지나서

2008~2012 이명박 정부의 정책 기조는 강남 3구 외에는 규제지역을 풀어주며, 규제 완화 기조입니다.

 

때문에, 공급물량에도 불구하고 노무현 정부동안 끝없이 상승한 서울 집값은 

▶이명박 정부 이후 규제 완화책으로 서울보다는 지방이 더 투자에 메리트가 있도록 만들어주었고,

▶때마침 2008년 9월 금융위기를 통해 글로벌 경기 악화

▶이러한 이유들로, 과열된 서울시장&서울보단 지방이 투자에 메리트&공급물량 이 3박자가 서울 미분양을 폭증시키며

▶상승장을 마무리하고 하락장을 유발했다고 판단합니다.

 

반대로, 부산 시장의 경우,

▶공급량 부족&서울에 비해 적은 규제 때문에 자금은 부산 시장으로 이동하였고,

▶부산 시장의 급격한 상승장을 유발했다고 판단합니다.

 

 

이러한 정책 방향에 따른 시장의 변화는 현재도 반복되고 있는데요.

 

공시가 1억 미만 투자(취득세 중과 제외)

지방 3억 미만 투자(양도세 중과 제외)

지식산업센터(취득세 중과 제외, 양도세 중과 제외, 종부세 없음)

꼬마빌딩(취득세 중과 제외, 종부세 없음, 양도세 중과 제외)

비조정지역 투자(취득세 이득, 양도세 이득)

법인 투자(양도세 이득)

 

이러한 투자 트렌드가 나타난 것은 결국 유동성은 어딘가로 흘러가야 한다는 것입니다.

 

취득세가 유리한 곳

양도세가 유리한 곳

종부세가 유리한 곳

대출이 많이 나오는 곳

투자금이 적게 드는 곳

-> 수익률이 좋은 곳

으로 결국 자금은 흘러가게 되고, 그곳/그 종목의 시장이 오르는 것입니다.

 

 

내용이 길어지므로, 2021년 이후 부동산 전망은 다음 포스팅에 이어서 하겠습니다.

 

다음 포스팅에서는, 

● 노무현 정부 시절 규제를 피한 투자처 vs 현재 규제를 피한 투자처  비교 및 그래프

● 노무현 정부 이후 시장의 변화 vs 문재인 정부 이후 시장의 전망

위주로 다루도록 하겠습니다.

 

 

오늘도 구독해주셔서 감사합니다.

좋은 정보로 찾아오겠습니다.

 

 

- 자일리톨lover -

 

 

 

 

 

 

 

 

참고 사이트

 

한국은행 기준금리

https://www.bok.or.kr/portal/singl/baseRate/list.do?dataSeCd=01&menuNo=200643 

| 한국은행 기준금리 추이(목록) | 통화정책방향 | 통화정책 | 한국은행 홈페이지

한국부동산원 매매가격지수

https://www.r-one.co.kr/rone/resis/statistics/statisticsViewer.do?menuId=SNI_72100 

부동산통계 뷰어

노무현 정부 vs 이명박 정부 부동산 정책

https://blog.naver.com/saintpj/80101278524

다주택 양도세중과 폐지-노무현 정부의 대표적 부동산 세금 대못 뽑혀

https://blog.naver.com/cpakk/222202625501

보수정권이 집권하면 양도세 중과가 폐지될까? - Exit 전략을 고민해보자

역대 정권 부동산 정책

https://blog.naver.com/funkystar1/221549738629

역대 정권별 부동산 정책과 현상

80년대 ~ 노무현 정부 부동산 정책

https://www.ifs.or.kr/bbs/board.php?bo_table=News&wr_id=3201 

<한국의 주택정책> (4)역대 정부의 주택정책(Ⅰ):80~90년대와 DJ·노무현 정부 > News Insight | (사)국가

노무현 정부 부동산 정책

https://blog.naver.com/psy1603/221797638466

[부동산 복기]노무현 정권과 문재인 정권은 닮은꼴?