통화량 대비 집값 상승률

안녕하세요.

자일리톨lover입니다.

 

오늘은 M1통화량과 집값의 상관관계에 대해 분석해보도록 하겠습니다.

 

유통되는 통화량과 핵심지의 집값은 비슷한 추세를 가지므로,

 

통화량의 관점에서 아직 덜오른 지역과, 많이 올랐으니 주의할 지역을 비교 분석하겠습니다.

 

 

 

M1 통화량 대비 집값 추이

통화량의 관점에서 2013년 수도권 부동산 저점 대비 현재 부동산 가격의 적정성 판단.

2013년 대비 2021.7 M1 통화량  약 2.9배 증가.

그렇다면, 2013년 대비 2021.7 집값은 약 3배정도 증가하는것이 통화량 관점에서 거품이 끼지 않은 적정 수준.

 

각 지역의 시세를 리딩하는 대장아파트를 기준으로.

2013년 대비 3배 미만 오른 곳은 저평가.(상승여력 존재)

3배 이상 오른곳은 과열 주의로 판단 가능.

 

서울을 제외한 수도권 지역에서, 2013년부터 시세파악이 가능한 대장급 단지 30평형의 가격을 분석.

대부분 색이 연할수록 저평가된 지역.

 

3배 가까이 오른 지역은 서울 접근성이 좋거나, 자족성이 뛰어난 도시들.

3배에 미치지 못하게 오른 곳들은 상대적으로 서울 외곽지역.

 

통화량의 관점에서 결국 따라갈 것이므로,

해당 지역이 지속적으로 발전할 수 있는지(일자리, 교통 등) 가능성이 있다면 따라갈 것.

그렇지 않다면 뒤쳐질 수 있음. 

서울의 시세를 리딩할만한 입지의 아파트들

역시 3배 가까이 상승한 모습을 보이는곳이 많으며, 상대적 저평가, 고평가 지역 존재.

시세 왜곡 시점인 2019.12을 기준으로 상승률 판단

2019.12.01 대비 2021.7 M1 증가율 약 1.37배

 

37%이상 오른 곳은, 2019년대비 2021.9 현재 통화량보다 빠르게 시세가 상승한 것.

 

하지만, 2019년대비 2021.9 현재 시세가 급격하게 상승했다고 하더라도, 이는 단기적인 시세 흐름이므로

 

2013년대비 변화량을 통해 3배를 기준으로 판단하는 것이 저평가,고평가 판단에 적합.

 

2019.12 대비 2021.9 시세는, 

15억 대출금지를 통한 15억 상한선으로 지역간 서열 왜곡을 판단하기 위한 근거로서

규제 이후 어떤지역이 억압되었고(이제 투자해야될 곳), 어떤지역이 상대적으로 많이 올랐는지(이제 투자는 하지 말아야 할 곳)

을 판단하기 위한 자료임.

 

통화량과 집값의 상관관계에 대한 '자유지성'의 유튜브 영상 참고.

https://www.youtube.com/watch?v=sh-BxXaXLLk 

 

 

 

지표 참고사이트

국내 M1 통화량 (해외 통화량과 비교기능 있음)

https://tradingeconomics.com/south-korea/money-supply-m1

South Korea Money Supply M1 | 1970-2021 Data | 2022-2023 Forecast | Historical | Chart

미국 달러 M1 통화량

https://fred.stlouisfed.org/series/M1

M1 Money Stock (DISCONTINUED)

 

 

+ 추가 (2021.9.22)

 

미국의 통화량 M1과 비교

 

미국의 달러는 세계의 기준 통화가 되므로, 달러 통화의 증가는 세계 각국으로 하여금 환율의 균형을 맞추기 위해 자국 통화의 증가를 유발함.

따라서 미국의 M1또한 챙겨봐야할 지표로 활용.

 

미국은 13년대비 2021.7  7.85배 M1 통화량 증가

미국의 통화량 증가추세가 이어진다면 한국의 통화량 또한 증가 -> 주택가격상승세 지속 예측가능

 

M2와 주택가격지수는 비슷한 흐름을 보임

따라서, 주택가격지수는 더 오를것으로 예상되며

이는, 통화량 증가에 따라 3배 상승지의 추가상승 + 3배 미만 상승지의 키맞추기에 의한 지수 상승일 것으로 예측